Арбитражные споры с регистрацией прав на недвижимое имущество


Арбитражные споры Некоторые размышления над правовой позицией президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 24. Практика долго искала ответы на вопросы о том, какими требованиями может быть оспорено зарегистрированное право, каким иском следует воспользоваться лицу, в фактическом владении которого находится объект недвижимости, право на который зарегистрировано за другим лицом, и т.

Одновременно обнажаются и их недостатки или неполнота, недостаточная проработанность, а возможно, и ошибочность. К числу принципиальных вопросов функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество относится вопрос о содержании и реализации в законе принципа публичной достоверности реестра другими словами, достоверности регистрационной записи.

Публичная достоверность реестра должна обеспечиваться сложным комплексом нормативных положений, регламентирующих систему государственной регистрации, и, вероятно, в силу их отсутствия Концепция реформирования гражданского законодательства отказалась от претензий на закрепление в действующем законодательстве этого принципа, ограничившись принципом презумпции достоверности реестра.

На это обстоятельство обратил внимание А. Следует отметить, что, несмотря на положение Концепции, в современных исследованиях, как правило, речь идет именно о принципе публичной достоверности реестра, хотя авторы вкладывают в него несовпадающее содержание. Детальное исследование этого вопроса не составляет предмета настоящей с татьи. Процитированное выше положение статьи 2 Закона о государственной регистрации и является отражением этого принципа в законодательстве.

Что же касается последовательного решения задачи арбитражные споры с регистрацией прав на недвижимое имущество принципа публичной достоверности, то оно, среди прочего, требует ответа на вопрос о силе регистрационной записи, основание внесения которой является недействительным, а указанная недействительность либо констатирована решением суда, либо является очевидной как это имеет место при ничтожности сделки.

Спорные вопросы учения о приобретательной давности: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП". Последнее предложение привлекает пристальное внимание.

К вопросу о доказательственном значении государственной регистрации права на недвижимое имущество

Когда суд, признав сделку недействительной, не применяет последствия ее недействительности? Во-первых, когда такие требования не заявлены.

Требовать признания сделки недействительной может заинтересованное лицо, а если сделка исполнена, то заинтересованность в признании ее недействительной по общему правилу связывается с восстановлением первоначального положения, то есть требует применения последствий недействительности.

Поэтому если истец не заявляет требование о реституции, то в иске о признании сделки недействительной ему может быть отказано по мотиву отсутствия субъективной заинтересованности.

Весьма неоднозначные подходы нашей практики, включая практику Президиума ВАС РФ, по этому вопросу в данной работе мы оставим без внимания. Во-вторых, когда требование о реституции оказалось задавнено ответчик заявил о применении исковой давности по требованию о восстановлении сторон сделки в первоначальное положение, и да нное заявление признано обоснованным.

Наличие спора о праве препятствует оспариванию решения о регистрации такого права

В-третьих, когда основанием для отказа в требовании о применении последствий недействительности сделки послужило признание приобретателя добросовестным и в силу статей 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ приобретшим право собственности см. В первом и втором случаях лицо, право которого зарегистрировано в реестре, сохраняет владение спорным объектом недвижимости, но сам титул опорочен, ибо если сделка оказалась недействительной, то и переход права по ней не состоялся.

Является ли такой ответчик по иску о признании сделки недействительной и о реституции, в том числе воспользовавшийся ссылкой на давность, собственником? Ответ кажется очевидным и отрицательным: Является ли она в таком случае доказательством права ответчика на вещь?

Может быть, она свидетельствует о чем-то ином, но не о праве собственности? Другими словами, не может не возникнуть вопрос: Приведенная позиция высших судебных инстанций вызывает к жизни ряд вопросов, касающихся как действий государственного регистратора, так и восприятия субъектами гражданского оборота такой регистрационной записи, а также ее доказательственного и легитимирующего значения в гражданском судопроизводстве: Следует ли из данной позиции, что регистрационная запись "зависит" от соответствующего правопроизводящего фактического состава только на этапе ее внесения ибо, прежде чем внести регистрационную запись, государственный регистратор осуществляет правовую экспертизу представленных на регистрацию документов статья 13 Закона о государственной регистрацииа после внесения "отрывается" от него, становится автономной от него и порождает право сама по себе, независимо от этого состава?

Какими должны быть действия государственного регистратора, когда на регистрацию будет подано заявление о регистрации перехода права на объект, отчуждатель которого является собственником только по реестру, но действительных оснований приобретения права у него нет или во всяком случае указанные в реестре основания недействительны, о чем есть имеющее окончательную силу суждение суда?

Суть ­дела

В качестве добросовестного или недобросовестного следует квалифицировать приобретателя недвижимой вещи, который пошел на совершение сделки, зная о том, что регистрационная запись на имя продавца не имеет основания, но при этом не погашена? Какое значение в судебном процессе имеет регистрационная запись, основанная на сделке актепризнанной судом недействительной? Представляется, что без решения вопроса о взаимном отношении и влиянии регистрационной записи и основания ее внесения невозможно определить не только содержание принципа публичной достоверности если следовать за Концепцией реформирования гражданского законодательства - содержание принципа презумпции достоверности регистрационной записино всех правил функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целом, а также выстроить стройную систему средств и способов защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

Скловский отмечает, что предложенное решение "совершенно верно. В комментарии к пункту 13 Постановления было показано, что само по себе признание сделки о недвижимом имуществе недействительной еще не означает, что приобретатель не может получить права собственности на приобретенное имущество, требуется еще и изъять имущество из владения такого приобретателя". Действительно, комментируя пункт 13 Постановления, в котором раскрывается механизм применения пункта 2 статьи 223 ГК РФ, уважаемый исследователь поясняет, что "эффект нормы пункта 2 статьи 223 ГК РФ несмотря на то что авторы соответствующего проекта имели в виду, видимо, иное - повышение значения регистрационных записей о праве состоял прежде всего в том, что теперь одного лишь выявления недействительности сделки об отчуждении вещи уже недостаточно для возврата вещи бывшему собственнику: Именно поэтому, в частности, в пункте 52 Постановления подчеркивается, что признание судом сделки недействительной без применения последствий недействительности не является основанием для изменения записи о праве на недвижимое имущество в ЕГРП.

Теперь нужно, кроме установления недействительности сделки, еще и добиться изъятия вещи в порядке виндикации".

Скловский не указал, нужно ли внести изменение в ЕГРП в части основания возникновения права за лицом, сделка которого по приобретению объекта недвижимости была признана недействительной, но и в иске об истребовании объекта из владения которого было отказано по основанию его добросовестности необходимо ли заменить в качестве основания записи сделку на сложный юридический состав статьи 302 ГК РФ? Если такое изменение все же необходимо, то означает ли это, что до его внесения регистрационная запись не является свидетельством принадлежности права, ибо не имеет основания?

Впрочем, в комментарии К. Скловского рассмотрен лишь один случай признания сделки - основания регистрации - недействительной - взаимосвязь такой недействительности и последствий установления добросовестности приобретателя по сделке для применения статей 223 и 302 ГК РФ, однако ситуации, когда сделка призна на недействительной, а вопрос о добросовестности либо не может быть поставлен, либо не исследовался, являются значительно более разнообразными. Не вдаваясь в обширную дискуссию об основании приобретения права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя о том, каково это основание - сложный юридический состав, предусмотренный статьей 302 ГК РФ, или сделка, недействительность которой исцеляется добросовестностью приобретателя и о механизме действия пункта 2 статьи 223 ГК РФ, сосредоточимся на обозначенном вопросе о том, как следует воспринимать сохраненную регистрационную запись, основание внесения которой признано недействительным и при этом добросовестность приобретателя не устанавливалась соответствующим судебным решением.

Дополнительно отметим, что согласно концепции А. Рудокваса добросовестность приобретателя исцеляет недействительность сделки по приобретению вещи от неуправомоченного отчуждателя и пункт 2 статьи 223 ГК РФ означает, что добросовестный приобретатель приобретает право собственности на основании действительной сделки. Скловский, напротив, отрицает возможность и сцеления ничтожной сделки добросовестностью приобретателя и полагает, что пункт 2 статьи 223 ГК РФ предусматривает возникновение арбитражные споры с регистрацией прав на недвижимое имущество собственности у добросовестного приобретателя на основании сложного юридического состава, закрепленного в статье 302 ГК РФ.

Детальный разбор точек зрения по данному вопросу см.: Игнорировать судебное решение, которым сделка признана недействительной, очевидно невозможно, в свою очередь, наличие такого решения рождает конфликт между декларируемой регистрационной записью принадлежности права и наличием судебной констатации отсутствия основания его приобретения.

К сожалению, высшие суды не дали пояснений, как же нужно воспринимать такую регистрационную запись. Но исследуемая позиция обозначила принципиальный тренд на придание ей записи самостоятельного значения, не опирающегося на действительность основания ее внесения.

Опуская не имеющие значения для настоящего комментария детали, кратко изложим существо дела. Общество "ТД "Отрада" по договору купли-продажи, заключенному с Фондом имущества города Москвы на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Москвы, приобрело в собственность объект недвижимости в 1995 году.

Полезно знать:
Приобретательная давность для недвижимого имущества составляет

В 2003 году указанный объект был отчужден, покупатель, в свою очередь, перепродал объект. Переход права по всем сделкам был зарегистрирован.

Общество "ТД "Отрада" обратилось с виндикационным иском к владельцу спорного объекта последнему приобретателю в цепочке сделокуказывая, что объект был похищен у него факт хищения истребуемого им имущества путем мошеннических действий бывшего директора общества "ТД "Отрада" К. Основываясь на обстоятельствах выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, истец настаивал на удовлетворении иска в силу положений статей 301302 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующего: Отменяя решение суда первой инстанции и поддержавшее его Постановление суда кассационной инстанции, Президиум ВАС РФ сформулировал две правовые позиции: Наше внимание в настоящей работе привлекает первая позиция.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21. Императивная формулировка названной нормы об оспаривании зарегистрированного права только в судебном порядке означает, что исковое заявление об оспаривании зарегистрированного права должно содержать требование о признании недействительными сделки или ненормативного акта иного основания возникновения права независимо от того, является сделка ничтожной или оспоримой, а ненормативный акт - не соответствующим закону статья 13 ГК РФ.

Право собственности общества "ТД "Отрада" на объект недвижимости. Требования о признании недействительными упомянутых распоряжения собственника имущества и сделки купли-продажи ни в рамках настоящего дела, ни в самостоятельном порядке в суд не заявлялись.

Также рекомендуем:
Юристы по жилищным вопросам ленинского района

При таких обстоятельствах следует признать, что право собственности общества "ТД "Отрада" на спорное имущество возникло в 1995 году". Данное Постановление содержит оговорку о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов со схожими фактическими обстоятельствами, то есть имеет прецедентный характер. В свою очередь, применение прецедентных актов высшего суда требует выявления и формулирования заключенной в них правовой позиции, которая и определяет дальнейшее развитие практики.

Итак, истец по виндикационному иску должен доказать наличие права собственности. Является ли таким доказательством только сама регистрационная запись или истец обязан сообщить суду и представить в материалы дела соответствующие доказательства основания возникновения у него права собственности, ранее послужившие основанием для регистрации за ним права?

Другими словами, когда истец считается выполнившим бремя доказывания своего права - когда представил выписку из реестра или когда вместе с ней представил и документы - основания регистрации? Воспроизводя содержание статьи 2 Закона о государственной регистрации, Президиум ВАС РФ - в русле современной практики - дополнил ее указанием на то, что оспаривание зарегистрированного права осуществляется "посредством оспаривания оснований возникновения регистрации права сделки, ненормативного акта и т.

Следовательно, ответчик, которому должна быть гарантирована реальная доступность судебной защиты, а таковую Президиум связал с оспариванием оснований возникновения регистрации права за истцом, должен располагать возможностью предъявления соответствующего иска, которая появится у него только после представления истцом в материалы дела правоустанавливающих документов.

НЕЗАКОННОЕ ВЛАДЕНИЕ

Данная констатация, однако, не отвечает на вопрос о том, должен ли истец всегда представлять вместе с выпиской из реестра такие документы или он должен это сделать исключительно по требованию ответчика. Рискнем предположить, что по смыслу правовой позиции Арбитражные споры с регистрацией прав на недвижимое имущество ВАС РФ бремя доказывания титула истец выполняе т одним только представлением доказательств совершения государственной регистрации права, а документы-основания представлять если и должен, то только в ответ на ходатайство ответчика.

Такой вывод позволяет сделать указание Президиума на то, что пока регистрационная запись не оспорена, она считается достаточным доказательством существования права, подтверждать ее правоустанавливающими документами нет необходимости. В комментируемом деле, возражая против иска, ответчик заявил суду, что истец не приобрел право собственности в силу того, что совершенная в 1995 году сделка приватизации является ничтожной.

Однако высшая инстанция сделала вывод, что иск подлежит удовлетворению только потому, что "требования о признании недействительными упомянутых распоряжения собственника имущества и сделки купли-продажи ни в рамках настоящего дела, ни в самостоятельном порядке в суд не заявлялись". Таким образом, регистрационная запись сделала истца надлежащей стороной виндикационного процесса, несмотря на то что для всех участников спора очевидно, что основание этой записи ничтожно.

В стремлении создать полноценное обоснование этой позиции Президиум "превратил" ничтожные сделки, опосредующие переход права на объект недвижимости, в оспоримые, прямо указав, что исковое заявление об оспаривании зарегистрированно го права должно содержать требование о признании недействительной сделки независимо от того, является сделка ничтожной или оспоримой. Регистрационная запись, таким образом, "защищает" ничтожную сделку от судебной констатации такой ничтожности в отсутствие специального иска, что и позволяет говорить о "превращении" ничтожной сделки с объектом недвижимости в оспоримую.

Соответствие данного вывода ГК РФ читатель может оценить, полагаем, самостоятельно. Нельзя не арбитражные споры с регистрацией прав на недвижимое имущество, что данное предложение сконструировано исключительно неудачно.

Право собственности у истца либо есть, либо его нет, либо возникло у него, либо не возникло, во всяком случае в виндикационном процессе суд должен констатировать его применительно к имеющимся в деле доказательствам как в действительности истцу принадлежащее. Выражение "при таких обстоятельствах" наводит на мысль, что в действительности у истца права собственности нет впрочем, к другому выводу прийти при наличии установления судом ничтожности сделки приватизации невозможнооно констатировано "принадлежащим" ему не на самом деле, а только "при таких обстоятельствах".

А сами эти обстоятельства сводятся даже не к неизвестности того, имеет ли силу факт - основание приобретения права собственности истцом о нем-то как раз известно, что он ничтожена только лишь к отсутствию иска об оспаривании зарегистрированного права и сделки, лежащей в основании акта государственной регистрации. В процессуальном отношении анализируемая правовая позиция заставляет поставить вопрос о возможностях для ответчика возражать против виндикационного иска, точнее о процессуальных формах, в которых он может выставить такое возражение.

По сути Президиум оставил ответчику только одну возможность - предъявление встречного иска. Само по себе такое положение не является чем-то исключительным, современному процессу известны возражения ответчика против иска, которые могут быть заявлены не иначе как в форме встречного иска наиболее типичным примером является возражение о недействительности сделки по основаниям оспоримости.

Однако последовательная реализация анализируемой правовой позиции применительно к защите ответчика против виндикационного иска вызывает ряд существенных возражений следующего порядка.

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Общепринято, что иск является средством защиты нарушенного или оспоренного права. Понятие надлежащего истца традиционно связывается с наличием субъективной заинтересованности к удовлетворению иска, другими словами, истец должен доказать, что его права или интересы будут восстановлены или получат иную защиту в результате удовлетворения иска. Субъективная заинтересованность должна иметь материально-правовой характер.

Сказанное справедливо и для встречного иска. В отличие от встречного иска, удовлетворение которого обеспечивает защиту прав ответчика истца по такому иску независимо от судьбы основного иска, возражения ответчика против иска, которые могут носить как материальный, так и процессуальный характер, направлены лишь к обеспечению победы в процессе, к тому, чтобы обессилить исковую претензию истца. Соответственно, заявляя иск об оспаривании зарегистрированного права, ответчик по общему правилу должен преследовать цель защиты своего нарушенного права.

Однако если такой иск является единственной формой выставления возражений о том, что истец является ненадлежащим, то за ним нет никакого субъективного права ответчика, которое он стремится защитить. Собственно, виндикационный иск предъявляется к владеющему несобственнику, к лицу, у которого нет права на спорную вещь, но все же заявить такой иск может только настоящий!

Незаконно владеющий ответчик если и должен уступить притязанию об отобрании вещи, то только притязанию того лица, которое в действительности! Обороты "настоящий" собственник и "действительный" собственник, которые мы подчеркнули, нельзя признать удачными, собственник либо является таковым, либо нет, мы прибегаем к ним исключительно в силу необходимости, порожденной двусмысленностью позиции высшего суда.