Судебная практика применения закона об ипотеке недвижимого имущества


Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2017 года. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.

Отрасли практики

Компания Khepri Finance Limited далее - компания обратилась в суд с иском к ООО "Гостиница -А" далее - общество об обращении взыскания на следующее имущество: Заложенное по договору о залоге недвижимости ипотека от 10.

Дружбы, 16, с кадастровым номером 61: Заложенное по договору о залоге недвижимости ипотека от 28. Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, с кадастровым номером 61: В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление в части обращения взыскания на спорные долю в праве общей собственности на земельный участок и земельный участок. По мнению заявителя, в соответствии с пунктом 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога прекращается после прекращения заложенного права.

Суды неправомерно обратили взыскание на земельные участки, самостоятельно изменив предмет залога: В спорных договорах залога ипотеки предметом залога являлось именно право аренды земельных участков, а не сами земельные участки. В ЕГРП отсутствует запись о залоге именно земельных участков, на которые суд обратил взыскание. Вывод судов о преобразовании предмета залога с права аренды земельного участка на сам земельный участок ввиду единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества ошибочен.

Судебная практика разрешения споров по договорам ипотеки

Когда предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора не принадлежавшем залогодателю на праве собственности и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, при продаже здания сооружения его реализация осуществляется вместе с земельным участком, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Заявитель указывает на то, что он не против реализации залога в виде зданий вместе с земельными участками, однако залогодатель против перечисления денежных средств от реализации земельных участков в пользу залогодержателя. В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы. Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Дело NФ06-22093/2017 по делу N А65-205/2016.

Из материалов дела видно и суды установили, что 10. Срок возврата кредита 29. Погашение кредита осуществляется заемщиком по частям в рассрочку в соответствии с графиком, предусмотренным договором пункт 1. Начисление процентов осуществляется на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начала операционного дня пункт 2.

Наименование и описание переданных в ипотеку объектов недвижимости и право аренды земельного участка, их местонахождение и кадастровые условные номера, категория земель, а также площадь: Предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании пункт 1. Объект недвижимости, указанный в пункте 1.

Земельный участок, указанный в разделе 1 договора, принадлежит залогодателю на праве аренды договор аренды N 183 находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.

Срок аренды земельного участка до 01. В обеспечение кредитного договора от 10. В соответствии с пунктом 2. Во исполнение условий договора кредитор свои обязательства по кредитному договору исполнил надлежащим образом, выдал кредит в сумме 1391638406,27 рублей, что подтверждается выпиской по лицевому счету ЗАО "Энергомаш Белгород -БЗЭМ" за период с 10.

Это не оспаривается ответчиком. Согласно пункту 2 указанного договора уступаемые права включают: Денежные средства за уступку уступаемых прав в размере 1 324 650 000 рублей подлежат оплате цессионарием цеденту не позднее 27. Определением Арбитражного суда Белгородской области от 26. Ввиду того, что задолженность по кредитному договору от 10. Судебные акты обжалуются в части обращения взыскания на спорные долю судебная практика применения закона об ипотеке недвижимого имущества праве общей собственности на земельный участок и земельный участок, поэтому в остальной части не проверяются судом кассационной инстанции и подлежат оставлению без изменения.

Суды установили, что ответчик покупатель и администрация г. Волгодонска продавец заключили договор от 09. В соответствии с пунктом 1. Дружбы, 16, и предоставленный ранее в аренду. Волгодонска продавец заключили договор от 30.

Полезно знать:
Услуги по аренде собственного недвижимого имущества

Волгодонск, б-р Великой Победы, 2, участок под гостиницей, баром, рестораном, офисными и торговыми помещениями, спортивно-оздоровительным комплексом в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка общей площадью 8593 кв. Сделки исполнены сторонами, за обществом зарегистрировано право собственности на приобретенные по указанным договорам земельные участки, о чем в материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Судебная практика об ипотеке (залоге) недвижимости

С учетом положений статей 309310334337348349 и 350 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - Кодекс суды, удовлетворяя иск в полном объеме и отклоняя доводы ответчика о том, что с прекращением права аренды прекращен залог в отношении него, указали следующее.

Статья 352 Кодекс содержит перечень оснований прекращения ипотеки. При этом ни статья 352 Кодекса, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы Федерального закона от 16.

Изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Кодекса влечет прекращение залога, и не является основанием для снятия ограничения обременения. На данных земельных участках расположены принадлежащие ответчику здание общежития и здания гостиницы, которые также находятся в залоге у истца и только сохранение залога на земельный участок обеспечит единство судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

Однако указанные выводы судов сделаны без судебная практика применения закона об ипотеке недвижимого имущества позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01. Согласно статье 62 Закона об ипотеке по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте пункт 1 названного Закона.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления подпункт 1.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Кодекса установлено, что залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Кодекса.

В соответствии же с пунктом 2 статьи 345 Кодекса независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: Исходя из указанных норм залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 345 Кодекса предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.

Есть вопросы?

С учетом изложенного выводы судов в части удовлетворения требований об обращении взыскания на земельные участки являются преждевременными, поэтому в указанной части судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение. Следует отметить, что Верховный Суд Российской Федерации в указанном определении указал на то, что договор залога не содержал условия о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности приобретенное право подлежит передаче в залог банку.

Также рекомендуем:
Иск о снятии с регистрационного учета новым собственником

Из договора залога не следует, что на залогодателя возложена обязанность предоставить банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка. При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил: В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. В остальной части судебные акты оставить без изменения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ВИДЕО: Договор об ипотеке